【질문】
오랫동안 일본에서 전개하고 있던 한국 본사의 지사를 최근 폐쇄하게했지만 지사 근무를 위해 직원들이 사용하던 전용 기숙사 건물의 소유자가 매입하지 않겠느냐고 물어 왔습니다. 입지가 좋고 비교적 새로운 건물이므로 임대하여 운영하면 어떨까라는 타진이 본사로 부터 있었습니다. 한국인이 일본 국내에서 부동산을 구입하고 운용하는 경우의 유의점을 알려주세요.


【답변】
일본 국내에서 부동산을 매매하여 구입하는 경우, 그 소유권 이전등기의 신청에 즈음 해, 등록 면허세가 재산세 평가액의 2%, 부동산 취득세가 오른쪽 평가액의 3 ~ 4 % (일정의 주거용 부동산과 시한조치등의 경감세율도 있음.)가 과세됩니다. 또한 소유하고 있는 기간 동안은 오른쪽 평가액의 1.7 %의 재산세 및 도시계획세 (주택경감조치도 있음.)가 매년 과세됩니다.

이러한 과세는 국적이나 거주지 · 본점 등의 여하를 불문하고 일본 국내에 부동산을 소유하는 있는 모든 개인 · 법인에 동일하게 적용됩니다.

그러나 그 부동산을 타인에게 임대하여 임대수익(이익)이 발생하여, 그 매각 즈음 양도차익이 발생하는 등의 경우에는 조금 사정이 달라집니다. 일반적으로 임대수익과 매각이익에 대해서는 소득 (법인) 세금 및 주민세가 과세됩니다만, 그 소유자가 비거주자 (원칙적으로 그 국가의 국적이 아니고 일본에 거주하지 않는 자) 또는 외국법인 (본점이 일본에 없는 법인)의 경우에는 먼저 일본에서 과세 (확정신고) 된 후 자국 (한국)에서 더욱 국내소득과 합산신고를 하고 먼저 일본의 과세액을 외국세액으로 공제하는 방법으로 이중과세가 되지 않도록 정산하게 됩니다.

또한 매우 중요한 것으로서 비거주자 또는 외국법인에 대하여 부동산 임대료 및 양도 대금을 지불하는 자 (비사업자 등의 개인등 제외)는 지불 즈음에 10.21 % ~ 30.63 %의 원천징수 의무 가 있습니다마는 모르는 사람이 너무 많습니다. 한국인이 일본에서 부동산을 구입하고 임대료를 받을 때 그 20.42 %가 원천이라는 형태로 수중에 들어 오지 않으면 즉시 자금 운용이 어려운 것은 당연한 일로, 지불하는 분도 원천하지 않으면 세무조사에서 불납부 가산세로 위험을 지게 됩니다 (부동산에 관해서는 한일조세조약에 「저작권 사용료 원천의 10 % 」과 같은 경감규정은 없음).

비거주자 또는 외국법인이 부동산을 구입하고 운용할 때 임대하는 측도 포함하여 부디 주의가 필요합니다.