【질문】

회사의 경영자의 명의로 계약을 한 방에 직원이 살게되었습니다.그 뒤 건물 주인이 바뀌었는데, 방에 살고 있던 사원은 경영자의 이름과 도장에서 마음대로 방의 갱신 계약을 맺고 계속 방에 살고 있었습니다. 그러나 어느 날 갑자기 그 사원이 임대료를 체납 한 채 없어져 버렸습니다. 이런 경우 임대료의 지불 의무는 누구에게 속하게되는 것입니까?

【답변】

건물의 임대차 계약에서 임차인은 임대인에게 집세의 지불 의무를 지겠습니다. 상담의 사안에서 집주인(건물 소유자)과 임대차 계약을 맺는 것은 회사니까, 적어도 갱신 계약 전까지는 회사가 집세의 지불 의무를 지겠습니다.

문제는 ① 집주인이 바뀐 것, ② 거주하고 있던 직원이 "경영자의 이름과 도장에서 멋대로 갱신 계약을 맺는다"것이 이 것에 어떤 영향을 미칠지입니다.

우선 집주인이 바뀐 것(건물 소유권이 양도된 것)(①)을 차지 셋집 법 31조 1항은 "건물의 임대차는 ","건물의 인도가 있을 때는, 그 후 그 건물에 대해서 물권을 취득한 자에 대한 효력을 발생"으로 정하고 있습니다. 그래서 건물 임차인은 실제로 그 건물에 산다면 건물의 소유자가 교체했다고 해서 새로운 집주인과 원래의 임대차 계약을 계속할 수 있게 됩니다. 그래서 본건에서는 집주인이 바뀐 것은 임대차 계약에 특히 영향을 주지 않아요.

그럼 다음에 거주하고 있던 직원이 "경영자의 이름과 도장에서 멋대로 갱신 계약을 맺는다"연과(②)의 영향을 생각합니다. 우선, 건물의 임대차 계약은 임대차 기간이 끝났다고 해도, 원칙으로서 자동적으로 갱신됩니다(차지 셋집 법 26조 1항). 그러자 상담의 사안에서는 설사, 사원이 함부로 갱신 계약을 맺지 않았더라도 임대차 계약이 자동적으로 갱신되는 경우에는 회사는 계속 집세를 지불해야 합니다.

그럼 상담의 사안이 자동 갱신이 아니고 계약 내용이었다고 가정합시다. 이 경우 회사를 대리할 권한이 없는 사원이 마음대로 한 갱신 계약은 원칙적으로 무효여서 회사는 집세의 지불 의무를 지지 않게 생각됩니다. 그러나 우선 표현 대리의 규정(민법 109조, 110조)에 의거, 그 직원이 회사에 대리권을 효과적으로 주어지고 있다고 주인이 과실 없이 믿은 경우에는 계약은 유효하다고 간주될 경우가 있습니다. 이는 거래의 안전을 지키기 때문입니다. 과거에 그 사원이 회사를 대리해서 임대차 계약을 체결하거나 사용한 도장이 회사의 도장거나 한 경우에는 표현 대리가 성립할 가능성은 높아지죠.