게재일 : [22-10-07]   조회수 : 376

재산상속과 민사신탁 가족의 자산관리

질문:
아버지는 어머니와 함께 번화가에 있는 자기 소유의 토지 건물에서 주차장이 딸린 음식점을 운영하고 있었는데, 10년 전에 어머니가 돌아가셔서 가게를 계속할 수 없게 되었습니다.

저희 두형제도 이어받을 형편이 아니라서 아버지는 오래전부터 일하던 주방장 부부에게 가게를 빌려주고 그 월세로 생활해 올해로80세가 됩니다.

아버지가 둘째인 남동생에게는 의사가 될 때까지 학비 등을 지원해 왔기 때문에 부모와 동거하고 부부가 함께 어머니의 간병도 해 온 저에게 식당 토지 건물을 상속하는 유언을 쓸 테니 노후를 잘 돌봐달라고 했습니다.

다만 최근10년 사이 땅값이 크게 오르고 상속세 평가액의 기준이 되는 노선가도 배가 돼 앞으로도 땅값은 오를 것 같습니다. 상속에 따른  세금을 내기 위해 토지 건물을 매각해야 할지도 모릅니다.

최근 아는 부동산업자가 절세 대책을 위해 임대 빌딩으로 재건축하라는 권유를 듣고 아버지와 상의하려고 합니다. 좋은 방법이 있으면 알려주세요.

답변:
당사자 간에 재산관리처분의 계약

◆ 변호사
　아버지는 치매 등 판단 능력에 영향을 미치는 문제를 안고 있습니까?

◇상담자
　아니요, 최근에 건망증이 시작됐습니다만, 괜찮습니다.

◆ 변호사
　음식점 월세는 얼마입니까?

◇상담자
　200평 땅에 점포60평과 손님용 주차장이 월80만엔입니다. 부동산업자의 말로는7억엔을 들여10층 임대 빌딩으로 바꾸면 월800만엔의 월세 수입을 예상할 수 있다고 합니다.

◆ 변호사
　상속세의 절세 효과에 대해 세무사와 상의했습니까?

◇상담자
　아버지 몰래 세무사와 은행에 상담했습니다. 세무사가 아버지의 존명 중에 재건축하는 것이 월세 수입 증가의 소득세의 증가를 전망해도 상속세의 절세 효과가 있다고 조언했습니다.

　하지만 은행에서는 토지가5억엔 이상 가치가 있더라도 음식점의 월80만엔 월세 수입 상환 능력만으로는 토지 건물을 담보로1억엔까지만 대출할 수 있고 상속세는 그 이상이므로 토지 건물을 물납하거나 매각할 수밖에 없다고 합니다.

　만약 임대빌딩으로 해서 월세 수입이 월800만엔이 되면 빌딩 건축자금7억엔뿐만 아니라 완성된 빌딩과 토지에서 추가로 납세자금3억엔, 총10억엔까지는 대출이 가능하다고 합니다.

◆ 변호사
　재건축의 전제로서 음식점의 퇴거가 필요하게 됩니다만, 지금까지 뭔가 교섭해 왔습니까?

◇상담자
　지금까지 퇴거를 요구한 적은 없습니다. 다만4~5년 전에 아버지가 변호사에게 의뢰하여 월세 인상을 협상한 적이 있습니다.그때는 아버지로서도 가게 간판을 지키기 위해 주방장에게 부탁하는 형태로 가게를 인수했기 때문에 가격 인상을 단념했습니다.

◆ 변호사
　퇴거 이야기를 꺼내기 위해서는 먼저 아버님이 가게 간판에 대한 애착이나 주방장과의 사제 관계보다 상속 대책이 더 중요하다는 것을 알게 할 필요가 있습니다. 무엇보다80세 아버님은 건강하고 장수하는 것이 가장 좋지만 만일 치매 등을 앓아 판단능력이 없어질 수도 있다는 가정하에 노후 재산관리와 생계유지가 중요합니다.

　아버님의 재산 관리 및 생계 유지와 미래의 당신의 상속 대책을 위한 조언이 필요하네요.

　남동생은 이 건에 대해 뭔가 알고 있습니까?

◇상담자
　제가 전하지 않아도 아버지가 동생에게 이야기를 할 것이고, 아마 동생은 아버지가 결정한 것이라면 그것으로 괜찮다고 할 것입니다. 아버지의 노후를 우리 부부가 제대로 책임진다면 불평하지 않을 겁니다.

◆ 변호사
　그러면 문제가 되는 것은 아버님의 생전 재산 관리에 있어서 성년 후견이 필요할지 여부, 돌아가신 후의 상속에서는 동생이 지분을 주장할지 여부입니다.

　우선 성년후견에 대해서입니다만, 아버지가 치매에 걸려 성년후견인을 붙이게 되면 당신이 후견인으로 선택되더라도 가정법원의 감독을 받기 때문에 음식점 퇴거나 빌딩 재건축 계획의 실행이 원활하게 된다고는 할 수 없습니다.

　제3자의 변호사나 법무사와 같은 자격자가 후견인으로 선임된 경우도 마찬가지입니다.

　다음 동생의 상속지분에 대해서는 앞으로 이야기할 민사 신탁을 하느냐 안 하느냐에 거의 차이가 없기 때문에 다른 기회로 합시다.

◇상담자
　민사신탁이란 무엇인가요?

◆ 변호사
　아버님이 판단 능력 있는 동안 장남인 당신에게 재산 관리 처분을 맡기기로 두 분 사이에 계약 형태로 약속하는 것입니다.

　이번 상담의 경우, 아버님을'위탁자 겸 수익자'로, 당신을'수탁자'로, 음식점의 토지건물을'신탁재산'으로 하게 됩니다. 그 토지 건물의 소유 명의도 신탁을 이유으로 당신의 명의로 하고 신탁 계약 내용을 법무국에 등기해 두고, 당신이 아버지의 신탁 재산 관리 처분을 맡은 수탁자로서 평소 월세 수입 관리를 하여 수익자인 아버지의 생활비를 확보하면서 빌딩 재건축 계획 하에 건물퇴거 교섭이나 빌딩 건축 계약 체결, 이에 필요한 자금의 차입 등 일체의 수속을 할 수 있도록 합니다.

　그러면 중간에 아버님이 치매에 걸리거나 해서 판단할 수 없게 되고 성년후견인이 따로 선임되더라도 음식점의 토지 건물은 신탁재산인 채로 있기 때문에 당신이 신탁계약에 따라 수탁자로 빌딩 재건축 계획을 진행 할 수 있고 은행도 수탁자인 당신을 상대로 음식점 퇴거에 필요한 보상금이나 빌딩 건축자금 대출을 해 줍니다.

◇상담자
　절세 효과는 어떻게 되나요?

◆ 변호사
　임대 빌딩 재건축이 아버님의 생전에 완료할 수 있는 경우에는 절세 효과가 있다고 할 수 있습니다.

　음식점이 퇴거된 시점에서 아버지가 돌아가시면 절세 효과는0이 될 뿐만 아니라 증세의 역효과가 되어 버리기 때문에 주의가 필요합니다. 음식점 퇴거교섭부터 빌딩 완공까지3~4년 정도 걸린다면 아버님이 건강할때 속에 변호사, 법무사, 세무사 등 전문가로부터 민사신탁에 대해 설명할 기회를 갖는 것이 좋습니다.

　생전에 유언장을 써두자고 하는 아버지이기 때문에 전문적인 견지에서 순서대로 이야기하면 납득하실 수 있을 거라고 생각합니다.

　그러기 위해서도 아버님은 건강하고 오래 사시는 것이 중요합니다.